[양도세 신고] 농어촌주택 등 취득자에 대한 과세특례신고

동네사는 내 벗은 집을 두 채나 가지고 있었다.  얼핏 들으면 부동산 부자인듯 보이지만 두 채래야 실상 도시의 한 채만도, 그 한 채의 수분의 일도 안되는 낡고 저렴한 두 채였다.  10년전, 친구는 도시(서울) 집을 전세로 내주고, 그 돈으로 시골집을 샀다.  그렇게 10년이 흘렀다.  서울사는 세입자들은 때만 되면 친구에게 연락을 했다. 가스보일러가 고장났다, 문을 고쳐달라, 이사를 간다.  도무지 다시 도시로 갈 생각이 없는 친구에게 그 집은 애물단지였던거다.  그 집은 녹지대가 많은 서울의 한 지역에 있는 건물이었다.  그간 혹시나 재건축이라도 되면 그 지역의 집값이 좀 오를까 하는 기대 때문에 처분 못하고 있었던 것인데, 사실 오래된 건물이라서  매입을 희망하는 사람들이 그리 후한 가격에 매입하려들지 않았다.   

아뭏튼 이번에 그집을 후련하게 매도 하게 되었고, 양도세를 내야 했던거다.  친구는 기특하게도 열심히 인터넷을 뒤져 2주택자는 맞지만 다행히 매도시 적용되는 양도세 과세특례규정을 찾아냈다.  양도세를 내지 않게 된거다.  매매계약의 잔금을 받는 날, 우리는 저녁에 간소한 축하주를 마셨다.  세무사에게 양도세 신고를 의뢰하는데 20만원의 보수를 줘야한다고 친구가 말하였다.  게다가 그 세무사는 '양도세를 내야 한다'며 특례조항조차 모르고 있는듯한 소릴 했다는 것이다.  한 법? 하는 내가 나서기로 했다. 그리고 며칠 후 홈텍스에 접속해서는 무사히 양도세 신고를 마쳤다.  여기에 핵심만 적는다.

 

☞ 아래 2.의 관련 법령을 읽고 요건에 해당하면 양도세를 면제 받을 수 있다.  도시주택을 올해(2022년) 말일 까지 매도 할 경우에 해당하지만 이 기간은 또 연장 될 수 있을지도 모른다. 아래 법령은 법1항(농어촌주택)만을 게시하였으나 이 법 2항(고향주택)도 존재하니 (조세특례제한법 제99조4항)의 전체 문서를 읽으시길 바란다.

농어촌주택 등 취득자에 대한 과세특례신고 하기

1. 신고절차

홈텍스 접속 → 양도세 신고 → 간편신고 → 신고서작성.  첨부서류1통 → 제출버튼. 끝.
 
[첨부서류는?] 
첨부서류 1통은 '농어촌주택 등 취득자에 대한 과세특례신고서'이다. 홈텍스 자료실에서 찾을 수 있다.  이 서류를 다운로드 받아 작성하고, 양도세신고서의 부속서류로 첨부해야 한다. 이 부속서류 작성은 기초자료가 준비되어 있다면 약 30분정도 걸린다. 양도한 도시주택과 농어촌주택의 각 등기부등본, 도시주택의 매도시 매매계약서를 미리 준비해놓아야 서류를 신속히 작성 할 수 있다.  홈텍스로 신고하는 경우 이 서류외에  다른 서류는 별도로 필요하지 않다. (공무원이 매도자의 부동산 등의 자료를 전산으로 조회하기 때문이라고한다. 참고 → 홈텍스 양도세 부속서류 안내문)

[지방세신고도 병행] 
국세인 양도세신고에 이어, 지방세도 별도로 신고해야 한다. Wetex에서 신고하면 된다.  양도세 신고 직 후 연동되기 때문에  어려움없이 신고 할 수 있다.

[양도세 확정신고는?]
부동산 양도세는 거래발생 후 2개월 이내에 예정신고를 해야 하고,  과세년도 확정신고기간에 확정신고를 해야 하는데 확정 할 신고건이 (예정신고때 신고한 1건에 불과하다면) 확정신고를 할 필요가 없다. 여기서 신고한 건수란 부동산 양도소득 뿐만아니라 모든 양도소득건을 통털어 말한다.  

2. 관련법령

조세특례제한법
제99조 의4 【농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】  [2021년 8월 10일 일부개정안]

① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 "1세대"라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은2009년 1월 1일)부터 2022년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 "농어촌주택등취득기간"이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택등"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용한다.

1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 "농어촌주택"이라 한다)
가. 취득 당시 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍ㆍ면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하 는 동에 소재할 것

1) 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가 격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.
2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역
3) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역
4) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역
5) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역

나. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하 지 아니할 것

☞ 「소득세법」 제89조(비과세양도소득) 제1항 제3호의 나  
1 세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택.